Arrêté d’insalubrité non publié : La responsabilité de l’État envers l’acquéreur d’un immeuble.

L'acquéreur d'un immeuble frappé d'une interdiction d'habiter que personne ne lui a révélée peut-il demander réparation à l'État ?

Par un arrêt du 8 octobre 2026, la Cour administrative d'appel (CAA) de Toulouse répond par l'affirmative lorsque l'arrêté d'insalubrité n'a jamais été publié au fichier immobilier. Elle retient l'entière responsabilité de l'État. Elle encadre aussi strictement l'indemnisation.

I. Les faits et la procédure

Une SCI acquiert, par acte authentique du 10 décembre 2018, un immeuble de rapport situé à Thuir (Pyrénées-Orientales). Cet immeuble avait été déclaré insalubre à titre remédiable par un arrêté du préfet du 22 avril 1996, qui prescrivait des travaux de sortie d'insalubrité et prononçait une interdiction temporaire d'habiter. Cet arrêté n'a jamais été publié auprès du service de la publicité foncière (pt 1).

Le 22 septembre 2020, l'Agence Régionale de Santé (ARS) Occitanie écrit à la SCI pour lui demander de justifier des travaux prescrits. C'est la première fois que l'acquéreur est informé de l'existence de cet arrêté (pt 7).

Le 25 août 2022, la SCI adresse une demande indemnitaire préalable à l'ARS et à la commune. Le silence gardé fait naître des décisions implicites de rejet. La SCI saisit le Tribunal administratif (TA) de Montpellier d'une demande dirigée contre l'État seul. Le TA condamne l'État à 17.000 euros, assortis des intérêts au taux légal. Il limite, toutefois, la part de responsabilité de l'État à 50 %, en retenant une faute de la commune. La SCI relève appel pour obtenir 180.000 euros et l'entière responsabilité de l'État (pt 1 et pt 8).

II. Le cadre juridique

• La procédure d’insalubrité : Les articles L. 26 et L. 28 du Code de la santé publique alors en vigueur au moment de l'arrêté (ultérieurement codifiés aux articles L. 1331-26 et L. 1331-28, puis refondus depuis le 1er janvier 2021 au sein de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles aux articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation) confiaient au préfet le pouvoir de prescrire des mesures et de prononcer une interdiction temporaire d'habiter. La CAA relève que, si le maire veille au respect des règles générales d'hygiène en vertu de ses pouvoirs de police municipale, la prescription de mesures pour faire cesser l'insalubrité d'un logement relevait de la compétence exclusive des services de l'État.

• La publicité foncière : L’article 36, 2°, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 prévoit la publication des limitations administratives au droit de propriété. L’article 73, 2°, du Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 vise expressément les arrêtés prononçant interdiction d'habiter pris en application du Code de la santé publique (pt 6).

III. La faute de l'État : l'absence de publication au fichier immobilier

La CAA juge que l'arrêté préfectoral, en tant qu'il limite le droit de jouir librement de l'immeuble et d'en percevoir les fruits civils, instaure une limitation administrative au droit de propriété. L'État reconnaît lui-même que l'arrêté n'a donné lieu à aucune mesure de publicité foncière ultérieure (pt 7).

En conséquence, la SCI a acquis l'immeuble sans être informée de cette limitation administrative au Droit de propriété. La CAA s'appuie sur trois documents probants :

1. Le relevé de formalités du fichier immobilier délivré au notaire le 19 juillet 2018 ;

2. Le certificat d'urbanisme délivré par le maire le 9 novembre 2018 ;

3. L'acte authentique de vente du 10 décembre 2018 (pt 7).

Elle note qu'il ne résulte pas de l'instruction que la venderesse (propriétaire depuis 2017) n'avait pas non plus été informée de l'arrêté, notifié au seul propriétaire de 1996 (pt 7).

La CAA en déduit que « la carence des services préfectoraux, auxquels incombaient les formalités de publicité foncière », constitue une faute dans l'exercice de la police spéciale des logements insalubres, de nature à engager la responsabilité de l'État (pt 7).

IV. Le partage de responsabilité écarté : l'entière responsabilité de l'État

Le TA avait retenu une faute de la commune de Thuir, qui avait délivré un certificat d'urbanisme ne mentionnant pas l'interdiction d'habiter. La CAA écarte ce partage de responsabilité pour deux motifs (pt 8) :

• La faute de l'État (abstention de publier l'arrêté dès 1996) est antérieure et distincte de celle reprochée à la commune ;

• Elle « portait déjà en elle l’intégralité des dommages subis » par l'acquéreur.

La circonstance que la commune aurait commis une faute n'est donc pas de nature à exonérer l'État. La CAA retient l'entière responsabilité de l'État (pt 8).

Point de procédure : La responsabilité de la commune n'ayant pas été recherchée en première instance, les conclusions d'appel dirigées contre elle à titre subsidiaire par la SCI sont rejetées comme nouvelles et donc irrecevables (pt 3).

V. L’indemnisation : évaluation d'une perte de chance à 60 %

• La nature du préjudice : La faute de l'État a privé la SCI d'une chance de renoncer à l'acquisition ou de négocier le prix à la baisse. Le préjudice indemnisable est donc exclusivement une perte de chance (et non le dommage matériel constaté), évaluée à une fraction du dommage matériel (pt 9).

• Le taux retenu : La CAA ne retient pas que la SCI aurait renoncé à acheter, compte tenu de la localisation en centre-ville, des terrasses en toiture, du découpage en 4 logements, du caractère remédiable de l'insalubrité et du fait que seuls 2 logements étaient loués lors de la vente. Elle fixe le taux de perte de chance à 60 % (pt 10).

• Postes indemnisés ou écartés :

  • Préjudice financier (prêts) : Retenu à hauteur de 6.000 € (après application des 60 %) au titre du préjudice lié aux échéances d'emprunt acquittées pendant trois ans  (pt 11).

  • Pertes de loyers : Écartées. Les baux en cours étaient arrivés à terme à la date où la SCI a été informée (22 septembre 2020), un appartement était libre de toute occupation et seuls deux sur quatre étaient loués. En l’absence de droit acquis aux loyers, le caractère certain du préjudice et le lien de causalité ne sont pas établis(pt 12).

  • Travaux de sortie d’insalubrité : Retenus uniquement pour les travaux prescrits par l'arrêté de 1996 non encore exécutés par la précédente propriétaire. Sont exclus les travaux de confort ou d'amélioration. Indemnité fixée à 39.267 € après application des 60 % (pt 13).

• Absence de faute de la SCI ou de la venderesse : L’imprudence alléguée par l’État (achat surévalué) et le manquement du vendeur à son devoir de conseil sont écartés (pt 14).

• Montant final et frais de procès : L’indemnité totale est portée de 17.000 € à 45.267 € (soit +28.267 €), cette augmentation étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 août 2022, date de réception de la demande préalable par les services de l’État (pts 15 et 17). .

VI. Checklist pratique

Pour l'acquéreur ou son conseil :

☐ Ne pas se fier uniquement au fichier immobilier ou au certificat d'urbanisme : interroger directement l'ARS et la préfecture sur l'existence d'un arrêté d'insalubrité ou de péril.

☐ Conserver l’ensemble des pièces de la vente (relevé de formalités, CU, acte) pour faire preuve de l'absence d'information lors du consentement.

☐ Dater précisément la prise de connaissance de l'arrêté et adresser sans délai une demande indemnitaire préalable (qui lie le contentieux et fait courir les intérêts).

☐ Articuler l'argumentaire indemnitaire sur la perte de chance et ventiler rigoureusement les devis de travaux (isoler la mise en conformité pure des travaux d'amélioration).

☐ Mettre en cause toutes les personnes publiques potentiellement responsables dès la première instance (sous peine d'irrecevabilité des conclusions nouvelles en appel).

Pour l'Administration :

☐ Publier systématiquement au fichier immobilier tout arrêté d'interdiction d'habiter dès son édiction et veiller à la publication de l'arrêté de mainlevée après exécution des travaux.

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