Loi Littoral et « urbanisation diffuse » : Comment contester un refus de permis ou de division ? (Analyse CAA Bordeaux, 26 août 2026, n° 24BX00741 et n° 24BX02514)

Le motif d’« urbanisation diffuse » est régulièrement opposé par les communes littorales pour rejeter des demandes d'autorisations d'urbanisme. Pourtant, sur ce point, le maire ne dispose pas d'un pouvoir d'appréciation discrétionnaire.

Deux arrêts rendus le même jour par la Cour administrative d'appel de Bordeaux (CAA Bordeaux, 26 août 2026, n° 24BX00741 et n° 24BX02514) rappellent que la qualification d'un secteur repose sur des critères matériels et réglementaires stricts. Décryptage juridique et guide pratique.

I. Du retrait illégal au refus infondé : quand le maire outrepasse ses pouvoirs.

À Urrugne, au Pays basque, des propriétaires se sont heurtés à un double refus municipal, sur des projets situés dans un même secteur, à deux kilomètres du bourg :

• Premier dossier (la division) : Les pétitionnaires obtiennent d'abord une décision de non-opposition pour diviser leur terrain en deux lots à bâtir. Saisie par le Préfet, la commune retire finalement son autorisation au motif que le terrain serait implanté dans un secteur d'urbanisation diffuse.

• Second dossier (le permis de construire) : La demande portant sur la construction de trois maisons individuelles est rejetée pour le même motif d'incompatibilité avec la Loi Littoral.

Pourtant, la CAA de Bordeaux a annulé ces deux décisions, donnant raison aux pétitionnaires sur deux terrains clés :

1. Sur la forme (délai de retrait) : En vertu de l'article L. 424-5 du Code de l'urbanisme, une décision de non-opposition ne peut être retirée que dans un délai de trois mois.

   La commune n'apportant pas la preuve de la date de notification dans ce délai légal, le retrait est entaché d'illégalité.

2. Sur le fond (qualité de Secteur Déjà Urbanisé) : Sur le terrain de l'article L. 121-8 du Code de l'urbanisme (modifié par la Loi ÉLAN), la CAA retient que la parcelle s'insère dans un Secteur Déjà Urbanisé (SDU) autorisant le comblement de dents creuses, et non dans un espace d'urbanisation diffuse, comme le soutenait la commune.

II. Les critères retenus par le juge pour qualifier un SDU

Pour censurer les décisions municipales, la Cour s'appuie sur le faisceau d'indices issu de l'article L. 121-8 du Code de l'urbanisme, et sanctionne l'appréciation empirique de la commune :

• La cohérence réglementaire (SCoT et PLU) : Le SCoT du Pays Basque intégrait le secteur parmi les « développements urbains », le PADD prévoyait le comblement des dents creuses, et le PLU révisé avait quant à lui classé la parcelle en zone UDa (traduction réglementaire des SDU).

• La densité et la continuité matérielle : Le terrain ne se trouve pas isolé mais au sein d'un secteur caractérisé par la présence de plusieurs dizaines de maisons individuelles sur des parcelles contiguës.

• La desserte en réseaux et équipements : La présence effective des réseaux publics d'eau potable, d'électricité, de voirie, de transports en commun et d'équipements collectifs confirme la qualification de secteur déjà urbanisé.

En l'espèce, la CAA ne se cantonne pas à l'annulation. Faisant usage de son pouvoir d'injonction qu'elle tient des dispositions de l'article L. 911-1 du Code de justice administrative, elle ordonne au Maire de délivrer le permis de construire dans un délai de trois mois, et ce, sans lui laisser de marge d'appréciation.

III. Checklist pratique : 5 étapes pour auditer un refus fondé sur la Loi Littoral.

1. Contrôler le délai de retrait (Article L. 424-5 du Code de l'urbanisme) : Si la mairie retire une décision de non-opposition à DP ou un permis, vérifiez la date de notification. Passé le délai de 3 mois, le retrait est illégal.

2. Analyser le classement au PLU : Vérifiez si le zonage (ex. zone U ou UDa) ou le rapport de présentation du PLU identifie le secteur comme déjà urbanisé.

3. Vérifier le SCoT et le PADD : La commune ne peut soutenir qu'un secteur est « diffus » si le SCoT ou le PADD l'ont identifié comme un pôle ou un hameau à densifier.

4. Établir un relevé de densité : Justifiez de la continuité du bâti environnant (plan cadastral, vue aérienne montrant plusieurs constructions environnantes).

5. Prouver la viabilisation : Réunissez les preuves de raccordement et de desserte aux réseaux publics (eau, électricité, assainissement, transports).

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