Régularisation d’une construction existante non conforme : L’obligation méconnue qui bloque un nouveau permis.

Acheter ou construire sur un terrain déjà bâti, ou déjà couvert par une précédente autorisation d’urbanisme, ne dispense jamais de vérifier que les obligations attachées à cette autorisation antérieure ont bien été exécutées.

Un arrêt récent de la Cour administrative d’appel de Nancy illustre les conséquences radicales d’un tel oubli : L’annulation pure et simple d’un nouveau permis, sans possibilité de régularisation.

I. Un projet neuf sur un terrain grevé d’un passif paysager.

Par un arrêté du 31 août 2023, le Maire de la commune d’Arbois, dans le Jura, délivre à la société Tania Immo un permis de construire un bâtiment commercial et des bureaux, sur un terrain appartenant, à cette date, à la société Schiever.

Or, ce même tènement avait déjà fait l’objet d’un premier permis de construire, délivré à la société Schiever, le 2 décembre 2016, dont il est constant qu’il n’a fait l’objet d’aucune déclaration d’achèvement de travaux. Ce permis prévoyait, précisément à l’emplacement de la construction désormais projetée par la société Tania Immo, des aménagements paysagers.

Ces aménagements n’ont jamais été réalisés. Un procès-verbal de constat d’huissier du 12 octobre 2023, produit par les requérants, établit qu’à cet emplacement se trouve, non pas les plantations promises, mais un simple terrassement gravillonné.

Des riverains contestent le permis délivré à la société Tania Immo en 2023, ainsi que deux permis modificatifs délivrés ultérieurement en 2025.

II. L’obligation de solliciter une autorisation portant sur l’ensemble des éléments non conformes.

Par un arrêt en date du 28 août 2026, la Cour administrative d’appel de Nancy a rappelé le principe désormais bien établi selon lequel lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter le permis de construire obtenu ou sans que les prescriptions de ce permis n’aient été exécutées, il appartient au propriétaire qui envisage d’y réaliser de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu, ou auront, pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé.

Ce principe s’applique même lorsque les nouveaux éléments de construction ne prennent pas directement appui sur la partie de l’édifice non conforme.

III. Un permis qui ne pouvait qu’être refusé.

La Cour administrative d’appel relève que le permis délivré à la société Tania Immo en 2023 ne peut pas être regardé comme un permis modificatif du permis de 2016, dans la mesure où les deux autorisations concernent des pétitionnaires distincts : la société Schiever d’une part, et la société Tania Immo, d’autre part.

Dès lors, la demande de permis de 2023 aurait dû porter également sur la régularisation de l’aménagement paysager resté inexécuté depuis 2016, dans la mesure où le nouveau projet vient précisément occuper cette portion de terrain. Or, le dossier de demande ne comporte aucune mention relative à cette régularisation.

En situation de compétence liée, le Maire d’Arbois ne pouvait que rejeter la demande de la société Tania Immo.

En délivrant ce permis, il a entaché son arrêté d’illégalité.

IV. L’absence de toute possibilité de régularisation : Une sanction radicale.

Le point le plus marquant de cet arrêt réside dans le sort réservé à cette illégalité. La société Tania Immo sollicitait, à titre subsidiaire, l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme, qui permettent au juge de limiter la portée d’une annulation à la partie viciée du projet ou de surseoir à statuer pour permettre une régularisation.

La Cour administrative d’appel écarte fermement cette possibilité. Lorsque l’administration a été saisie d’une demande ne portant pas sur l’ensemble des éléments qui auraient dû lui être soumis, et qu’elle a, à tort, accordé le permis au lieu d’inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande complète, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de régularisation, que ce soit par annulation partielle ou par sursis à statuer.

En conséquence, la Cour administrative d’appel de Nancy annule non seulement le permis initial du 31 août 2023, mais également les deux permis modificatifs délivrés en 2025, sans laisser aucune porte de sortie procédurale à la pétitionnaire.

V. Checklist pratique : Sécuriser un projet sur un terrain ayant déjà obtenu une autorisation par le passé.

☐ Retracer l’historique complet des autorisations antérieures sur le terrain d’assiette, y compris celles délivrées à d’autres propriétaires ou pétitionnaires.

☐ Vérifier l’exécution effective des prescriptions de tout permis antérieur non soldé par une déclaration d’achèvement de travaux, en particulier les obligations paysagères, environnementales ou de compensation.

☐ Solliciter l’établissement d’un constat par un Commissaire de justice en cas de doute sur la conformité réelle du terrain aux prescriptions d’un permis ancien, avant de déposer une nouvelle demande.

☐ Ne jamais présumer qu’un nouveau projet, porté par un pétitionnaire différent, pourra être traité comme un simple modificatif. Dans ce cas, la demande doit couvrir l’ensemble des éléments de la construction existante non conformes à l’autorisation initiale.

☐ Anticiper l’absence de filet de sécurité. Contrairement à d’autres vices d’urbanisme, cette irrégularité liée à une demande incomplète peut ne laisser aucune possibilité de régularisation, avec pour conséquence une annulation totale et définitive du permis obtenu.

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